Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: ***
I - Relatório
AA e mulher, BB, com os sinais dos autos, intentaram ( [1] ) ação declarativa, com processo comum, contra
1.ª - CC e
2.º - DD, ambos também com os sinais dos autos, pedindo que:
a) Seja declarada a nulidade da escritura de compra e venda celebrada em 12/10/2021, entre AA. e RR., relativa à fração autónoma designada pela letra “D”, correspondente ao 1º andar esquerdo do prédio sito na Rua ..., ..., em ...;
b) Ordenando-se o cancelamento do registo de aquisição a favor dos Réus; e
c) E declarando-se que os AA. são os verdadeiros proprietários do imóvel.
Para tanto, alegaram, em síntese, que:
- adquiriram o imóvel em 2016, por intermédio de um sobrinho (EE), por não reunirem condições para contrair crédito bancário, tendo sido sempre eles quem suportou o preço, as obras de reconstrução, os encargos do empréstimo e todas as despesas inerentes ao imóvel, nele residindo desde então;
- em 2021, por razões idênticas, foi celebrada nova escritura em nome dos RR. - filha e genro - apenas como forma de viabilizar financiamento bancário, mantendo-se inalterada a realidade material de que os AA. eram os verdadeiros adquirentes e possuidores do imóvel, invocando, por isso, a existência de negócio simulado, por interposição fictícia de pessoas, visando iludir a respetiva instituição bancária.
Citados o RR., contestou apenas o R. DD:
- impugnando parte da factualidade alegada, sustentando que os RR. são os legítimos proprietários do imóvel, adquirido com recurso a crédito bancário por si assumido;
- alegando que os AA. apenas residiam no imóvel por mera tolerância, e não como seus adquirentes, e que as quantias por estes entregues corresponderiam a uma compensação pela ocupação do imóvel;
- negando a existência de qualquer simulação ou intenção de enganar o banco, por os AA. terem participado conscientemente no negócio, inclusive como fiadores;
- invocando ainda abuso de direito por parte dos AA., na modalidade de venire contra factum proprium , por apenas questionarem a titularidade do imóvel após o divórcio dos RR. e na sequência da exigência de desocupação ou pagamento de contrapartida pela ocupação.
Concluiu pela improcedência total da ação.
Os AA. responderam, pugnando pela improcedência da exceção de abuso do direito, reafirmando o alegado na petição e sustentando que foi o R. quem passou a agir de forma contraditória após o divórcio, procurando apropriar-se de um bem que sempre reconheceu pertencer aos AA., incorrendo ele próprio em abuso de direito, surgindo a necessidade da ação para defesa do direito de propriedade dos demandantes perante a postura do R..
Foi requerida e admitida a intervenção principal provocada de EE , também com os sinais dos autos, como anterior titular do imóvel, o qual, citado, não apresentou contestação.
Foram enunciados o objeto do litígio e os temas da prova, sem reclamações.
Procedeu-se à audiência final, após o que foi proferida sentença, datada de 25/01/2026, com o seguinte dispositivo:
«(…) decide-se:
1. Julgar a ação procedente e, em consequência:
a) Declarar a nulidade, por simulação, do contrato de compra e venda celebrado em 12 de outubro de 2021, através do qual EE declarou vender aos Réus CC e DD a fração autónoma designada pela letra “D” correspondente ao 1º andar esquerdo com uma varanda, sótão e logradouro, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ..., freguesia ..., concelho ..., descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e inscrito na matriz predial urbana da freguesia ... sob o artigo ...16 ;
b) Determinar o cancelamento do registo de aquisição da referida fração a favor dos Réus, por via da nulidade do negócio jurídico subjacente;
c) Reconhecer que os Autores AA e BB são os verdadeiros adquirentes do imóvel, sem prejuízo da necessária ulterior regularização formal da titularidade mediante outorga da escritura pública em conformidade com a realidade apurada.
d) Condenar os Réus nas custas do processo.».
De tal sentença vem o R. DD, inconformado, interpor o presente recurso, apresentando alegação e as seguintes
Conclusões ( [2]): (…) ***
A contraparte contra-alegou, pugnando pelo bem fundado da decisão em crise e pela improcedência do recurso. ***
O recurso foi admitido como de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo, tendo neste Tribunal ad quem sido mantidos o regime e o efeito fixados.
Corridos os vistos e nada obstando, na legal tramitação, ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir. ***
II - Âmbito recursivo
Perante o teor das conclusões formuladas pela parte recorrente - as quais definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso ( [3] ), nos termos do disposto nos art.ºs 608.º, n.º 2, 609.º, 620.º, 635.º, n.ºs 2 a 4, 639.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil atualmente em vigor (doravante, NCPCiv.) -, cabe saber ( [4]): (…)
b) Se, por força da alteração da decisão de facto, ou por razões de direito - incluindo o invocado abuso do direito -, devem considerar-se afastados (em vez de verificados) os requisitos da simulação e decorrente nulidade contratual, com as inerentes repercussões em termos de direito de propriedade sobre o imóvel em discussão. ***
III - Fundamentação
A) Da factualidade vertida na sentença (…)
B) Da impugnação da decisão de facto (…)
C) O Direito
1. - Da (não) verificação dos requisitos da simulação
Da fundamentação jurídica da decisão recorrida consta assim:
«Enquanto o negócio simulado é sempre nulo (cfr. art. 240º, nº 2 do C. Civil), o negócio dissimulado fica sujeito a uma valoração jurídica autónoma, destinada a verificar se os requisitos legais de validade para o negócio em causa foram ou não observados com a celebração do negócio simulado.
No caso sub iudice , resultou demonstrado que aquando da escritura de 12/10/2021, existiu um acordo prévio entre AA. e RR. no sentido de que estes últimos figurariam formalmente como compradores do imóvel, não porque pretendessem adquiri-lo para si, mas para permitir a obtenção de empréstimo bancário que, por razões de idade e saúde, não estava ao alcance dos Autores. (…)
Estamos, assim, perante uma típica situação de simulação subjetiva por interposição fictícia de pessoa, sendo os Réus compradores apenas em aparência, e os Autores os verdadeiros adquirentes.
Nos termos do artº 240 nº 2 do C. Civil o negócio simulado é nulo, nulidade essa que pode ser arguida por qualquer interessado a todo o tempo (cfr. art. 286º do C. Civil).
Assim, é nula a venda efetuada pelo EE aos RR.
Em princípio a nulidade do negócio simulado não afetará a nulidade daquele que as partes quiseram realizar a não ser quando, tendo este natureza formal, não tenham sido observadas com ele as exigências legais de forma.
E é isto que se passa no caso sub judice , uma vez que na escritura pública de compra e venda não consta a declaração negocial dos AA., ou seja, dos verdadeiros compradores.
Impõe-se, por isso, a declaração de nulidade da escritura de compra e venda de 12/10/2021, e o cancelamento do registo de aquisição a favor dos Réus, ficando salvaguardada a possibilidade de futura regularização da situação jurídica mediante outorga da escritura em conformidade com a realidade material apurada.».
Em matéria de direito, o Apelante, para além da impugnação da decisão de facto - que, como visto, soçobrou -, não argumentou no sentido da não verificação dos requisitos da figura jurídica da simulação.
Ao invés, ateve-se à expetativa - não alcançada - do sucesso da dita impugnação da decisão de facto.
Por isso, não se mostra que falhe, no caso, qualquer dos requisitos legais de procedência da ação de simulação a que alude a sentença, com a decorrente nulidade do negócio, tal como declarada na decisão recorrida.
Com efeito, são por demais conhecidos os requisitos legais e consequências invalidantes da simulação absoluta (art.º 240.º, n.ºs 1 e 2, do CCiv.), impondo-se “a verificação simultânea de três requisitos: a intencionalidade da divergência entre a vontade e a declaração, o acordo simulatório e o intuito de enganar terceiros (que se não deve confundir com o intuito de prejudicar)”, sendo também incontroverso que o “ónus da prova dos factos integradores de tais requisitos (os elementos que constituem o instituto jurídico da simulação), porque constitutivos do respectivo direito, cabe, segundo as regras gerais nesta matéria, a quem invoca a simulação” ( [5]).
O mesmo se diga, mutatis mutandis , para a simulação relativa, como dispõe o art.º 241.º, n.ºs 1 e 2, do CCiv..
Ora, como visto, se a empreendida impugnação da decisão de facto não logrou proceder, nada haverá nesta parte da sindicância recursiva de direito a alterar, mantendo-se, pois, o decidido na 1.ª instância em matéria de simulação.
2. - Do abuso do direito
Invoca o R./Recorrente que os AA. incorreram em abuso do direito, na modalidade do venire , ou seja, em comportamento contraditório, como tal inaceitável para a consciência jurídica dominante, à luz do padrão de conduta da boa-fé.
Invocam uma conduta reprovável dos AA., ao enganarem o banco financiador, estando presentes no negócio, de que foram mentores e interessados, vindo suscitar a nulidade da transmissão apenas volvidos três anos, alegando simulação, quando antes tudo aceitaram, gerando confiança nos RR. na vertente da existência de um negócio válido.
Apreciando, dir-se-á que tal não manifesta, salvo o devido respeito, qualquer comportamento gravemente contraditório perante os RR. ou que frustrasse intoleravelmente a confiança que nestes houvesse sido gerada ( [6]).
Na verdade, dos factos provados - os únicos que aqui importam - o que resulta, contrariamente, é que os RR., também o Recorrente, sabiam de toda a situação e a aceitaram, num acordo estabelecido entre sogros e genro (e filha), a que todos, livremente, aderiram. Donde que não haja engano entre estes, nem comportamentos contraditórios nem frustração de expetativas.
Assim o ilustram os factos provados 22 a 30, 35 e 36, para que se remete.
O elemento “contraditório” surgido é, diversamente, o divórcio entre os RR. (cfr. factos 31 a 34), o que não é imputável aos AA./Recorridos, mormente em termos de invocado abuso do direito.
Em suma, não se demonstrando os requisitos da figura do abuso do direito (cfr. art.º 334.º do CCiv.), tem de improceder totalmente a apelação, mantendo-se, também nesta parte, a decisão recorrida e não se vendo que tenha ocorrido qualquer invocada violação de lei.
Resta, então, mencionar que, quanto a custas do recurso, opera o critério do decaimento: o R./Recorrente, vencido na apelação, deve suportar as custas respetivas (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do NCPCiv.). (…) ***
V - Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação, na improcedência da apelação, em manter a sentença impugnada.
Custas da apelação pelo R./Recorrente (parte vencida no recurso). ***
Coimbra, 09/07/2026 (…)
Vítor Amaral (relator)
João Moreira do Carmo
Luís Cravo
( [1] ) Em 15/07/2024, no Juízo Central Cível de Leiria do Tribunal Judicial da Comarca de Leiria.
( [2] ) Cujo teor se deixa transcrito, com destaques retirados.
( [3] ) Excetuando questões de conhecimento oficioso, desde que não obviado por ocorrido trânsito em julgado.
( [4] ) Caso nenhuma das questões resulte prejudicada pela decisão de outras.
( [5] ) Vide, por todos, o Ac. desta Relação e Secção de 15/11/2016, Proc. 394/11.2TBNZR.C1 (Rel. Fonte Ramos), em www.dgsi.pt.
( [6] ) Não está em causa nesta ação a conduta das partes perante o banco financiador.