1314/24.0T8BJA.E1 ACÓRDÃO
I. RELATÓRIO
1. AA demandou BB pedindo para “ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta, pagando a Autora a quantia total de 47.925,00€, com vista à efectivação do contrato prometido, com a transmissão e registo de aquisição, a seu favor, dos prédios rústicos denominados “Prédio 1” ou “Prédio 1”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3031/20140821, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 4 da secção G, e “Prédio 2”, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 1216/19970221, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 5 da secção G.”
Alegou, para tanto e em síntese, ter celebrado com o Réu um contrato-promessa de compra e venda, em 6 de julho de 2022, mediante o qual este lhe prometeu vender e a Autora lhe prometeu comprar os prédios identificados no art. 1º da petição inicial, que tendo marcado a escritura, como era sua incumbência, o Réu a ela não compareceu, nem às que foram subsequentemente marcadas apesar de devidamente notificado para o efeito.
Na sua contestação o Réu requereu a suspensão dos autos alegando que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca de Beja, o processo n.º 1256/24.9..., onde o aqui Réu é Autor e a aqui Autora é Ré. Nesse processo uma parte da factualidade alegada deriva de erro na outorga do contrato de compra e venda, objecto destes autos. Mais referiu que a execução específica foi afastada pela existência de sinal e que o contrato é nulo.
A Autora respondeu alegando não se verificarem os requisitos de que depende a suspensão da instância por pendência de causa prejudicial defendendo igualmente a improcedência das demais excepções suscitadas.
Por despacho pré-saneador foi decidido indeferir a pretensão do Réu.
2. Realizada audiência final foi, subsequentemente, proferida sentença que culminou com o seguinte dispositivo:
“Pelo exposto, o Tribunal julga a ação totalmente procedente e, em consequência:
a) Reconhece à Autora o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, substituindo a declaração de venda do Réu do prédio rústico denominado “Prédio 1” ou “Prédio 1”, sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3031/20140821, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 4 da secção G e do prédio rústico denominado “Prédio 2” sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 1216/19970221, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 5 da secção G;.
b) Declara a eficácia da transmissão da propriedade, a extrair nos termos da alínea a), dependente do depósito da quantia de € 47.925,00 [quarenta e sete mil novecentos e vinte e cinco euros], a título de preço remanescente, e do pagamento dos impostos de transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da presente sentença.
c) Condena o Réu no pagamento das custas do processo.”.
3. É desta sentença que o Réu recorre, formulando na sua apelação as seguintes conclusões:
1. O presente recurso de Apelação vem interposto da, aliás, mui douta decisao de fls. ….. e seg.s, dos autos, que decidiu julgar a acção procedente e, em consequência:
a) Reconhece à Autora o direito à execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes, substituindo a declaração de venda do Réu do prédio rústico denominado “Prédio 1” ou “Prédio 1”, sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3031/20140821, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 4 da secção G e do prédio rústico denominado “Prédio 2” sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 1216/19970221, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 5 da secção G;.
b) Declara a eficácia da transmissão da propriedade, a extrair nos termos da alínea a), dependente do depósito da quantia de € 47.925,00 [quarenta e sete mil novecentos e vinte e cinco euros], a título de preço remanescente, e do pagamento dos impostos de transmissão, no prazo de trinta dias após o trânsito em julgado da presente sentença.
2. Com o respeito devido - que é muito - afigura-se-nos que aquela douta sentença recorrida violou o disposto nos art.s 607.º, n.º 4 e 5 e 411.º, todos do Cód. Proc. Civil; bem como violou o disposto nos art.s 410.º, n.º 3 e 830.º, ambos do Cód. Civil; padecendo, outrossim, de erro na apreciação da prova. Porquanto,
3. O Tribunal a quo fez constar como provados os factos descritos nos pontos 1 a 25 desse item e como não provada, a factualidade descrita nos pontos A) a C).
4. Contudo, se considerarmos o depoimento da testemunha, pai do Reu, CC: Depoimento dia 15/05/2025, das 10h33m53s às 11h02m55s – transcrição, de fls. 15 a 34, impunha-se decisão diversa da tomada pelo Tribunal a quo, quanto às três alíneas de factos não provados, nomeadamente, impunha que a factualidade a que dizem respeito fosse dada como provada, senão vejamos:
Passagem – 00:02:45 a 00:04:00 e Passagem – 00:04:10 a 00:10:20.
5. Mais, acaso duvidas existissem, por banda do Tribunal recorrido, sobre a veracidade do depoimento da testemunha, cabia-lhe o exercício do poder/dever, consignado no art. 411.º, do CPC, ordenando, que fossem juntos aos autos os contratos de arrendamento, a que se refere a alínea A), dos Factos Não Provados.
6. Donde, igualmente, a decisão recorrida acha-se inquinada de vicio, desta feita, por violação do disposto no art. 411.º, do CPC, devendo, consequentemente, ser revogada, com as demais consequências legais.
7. Acresce que, o ponto 10 da matéria de facto provada, urge ser alterado, de acordo com o tipo de reconhecimento efectuado pelo advogado, o qual, na nossa modesta opinião, imporá, desde logo, decisão diversa da ora em crise.
Donde, considerando que o contrato-promessa (único meio de prova de tal factualidade) se acha junto aos autos – doc. n.º 5, junto com a PI, encontrando-se nele aposto que o Reconhecimento efectuado é um Reconhecimento Simples, deverá, consequentemente, ordenar-se a alteração da matéria de facto provada, passando a contestar do ponto 10, dos factos provados: “10. As assinaturas apostas no contrato foram reconhecidas por advogado, através de Reconhecimento Simples”.
8. Ora, constatando-se que o contrato-promessa sub Júdice não foi objecto de reconhecimento por advogado através da autenticação de reconhecimento de documentos particulares, mas através de um reconhecimento simples, completamente diverso daquela primeira forma de reconhecimento (autenticação) – cfr. fls. 7 do doc. n.º 5, junto com a petição, Ref.ª 2828592, de 10/09/2024, deverá considerar-se não cumprida a formalidade a que se refere o n.º 3, do art. 410.º, do CC, pois que,
9. O art.º 410º, nº 3, do Código Civil, estabelece uma nulidade atípica do contrato-promessa no caso de preterição das formalidades ad substantiam ali previstas, tal como a falta do reconhecimento da assinatura dos outorgantes, equivalente, apenas, quando realizadas por advogados, à Autenticação de Documentos Particulares.
10. A autenticação de documentos particulares pode ser realizada por advogados e solicitadores – cf. DL n.º 76-A/2006, de 29-03 e Portaria n.º 657-B/2006, de 29-06 – nos termos previstos na lei notarial, mediante registo em sistema informático, sendo essencial que a mesma respeite os seguintes requisitos: (i) a confirmação do seu teor pelas partes perante o certificante; (ii) a aposição no termo das assinaturas dos outorgantes que possam e saibam assinar, e (iii) a assinatura do funcionário/certificante, que será a última do instrumento.
11. As autenticações realizadas por advogados conferem ao documento a mesma força probatória das autenticações realizadas com intervenção notarial, resultando do art. 151.º, n.º 1, al. a) do Código do Notariado, que a entidade certificante (v.g., advogado) não tem de proceder à leitura do documento particular aos interessados, apenas lhe impondo que consigne as declarações das partes de que leram o documento (a autenticar) ou de que estão perfeitamente inteiradas do seu conteúdo e que este exprime a sua vontade.
12. A autenticação do documento particular consiste, essencialmente, na confirmação do seu teor perante entidade dotada de fé pública, designadamente advogado, declarando as partes estarem perfeitamente inteiradas do seu conteúdo e que este traduz a sua vontade, após o que aquela entidade, mediante a aposição do termo de autenticação, atesta que os seus autores confirmaram, perante ela, que o respectivo conteúdo correspondia à sua vontade, por forma a assegurar às partes a compreensão do conteúdo do documento particular e do termo de autenticação.
13. Neste sentido, vd. Tribunal da Relação de Coimbra, Acórdão de 26 Nov. 2024, Processo 1205/22.9T8CTB.C1, disponível em www.dgsi.pt.
14. Nulidade, apenas invocável pelas partes contratantes interessadas, cfr. resulta da parte final daquele normativo que, enquanto o promitente-comprador pode pedir a declaração da nulidade, sem mais e se lhe aprouver, o promitente-vendedor só poderá invocar a omissão daqueles requisitos quando a mesma tenha sido causada pela outra parte, factualidade que, como do acima exposto resulta, ocorreu.
15. Donde, impõe-se, pois, peticionar, a revogação a decisão recorrida, devendo, consequentemente, a mesma ser substituída por outra que determine a nulidade do contrato sub Júdice, por falta de cumprimento do formalismo do n.º 3, do art. 410.º, do CC, o que impõe a impossibilidade de recurso do art. 803.º, do mesmo diploma, com as demais consequências legais.
16. Ademais, com a ausência daquela factualidade, forçoso é concluir pela ausência de análise critica do documento junto, importando, salvo o devido respeito por opinião diversa, que o Tribunal recorrido tenha incorrido em vicio, na prolação da decisão recorrida, designadamente, violando o disposto nos art.s 607.º, n.º 4 e 5 e 411.º, todos do Cód. Proc. Civil, devendo consequentemente, a mesma ser revogada, com as demais consequências legais.
Assim se fazendo a acostumada JUSTIÇA!
4. Contra-alegou a Autora defendendo a manutenção do decidido.
5. O objecto do recurso- delimitado pelas conclusões do recorrente (cfr.art.ºs 608ºnº2,609º,635ºnº4,639ºe 663º nº2, todos do CPC)- reconduz-se à apreciação das seguintes questões:
1. Impugnação da matéria de facto: se os factos que não resultaram provados devem transitar para o elenco dos provados; se o facto vertido no ponto 10 dos factos provados deve passar a ter a redacção sugerida pelo apelante;
2. Se o contrato promessa é nulo à luz do disposto no nº3 do art.º410ºdo Código Civil.
II. FUNDAMENTAÇÃO
6. É o seguinte o teor da decisão de facto inserta na sentença recorrida:
“a- Factos provados
Da discussão da causa e com relevo para a boa decisão da mesma resultaram provados os seguintes factos:
1. O Réu é proprietário e legítimo possuidor dos seguintes prédios rústicos:
a) Prédio rústico denominado “Prédio 1” ou “Prédio 1”, destinado a cultura arvense e prado natural, sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 3031/20140821, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 4 da secção G, com a área total de (ha) 5,52500;
b) Prédio rústico denominado “Prédio 2”, destinado a cultura arvense e oliveiras, sito na freguesia de Local 2, concelho de Cidade 1 e distrito de Beja, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade 1 sob o n.º 1216/19970221, inscrito na respetiva matriz rústica sob o artigo 5 da secção G, com área total de (ha) 23,437500;
2. No dia 06 de julho de 2022, por contrato promessa de compra e venda, o Réu prometeu vender à Autora, e esta prometeu comprar, os referidos prédios rústicos;
3. Para a compra e venda do prédio rústico denominado “Prédio 1” ou “Prédio 1”, foi acordada a quantia de 11.050,00€;
4. Para a compra e venda do prédio rústico denominado “Prédio 2”, foi acordada a quantia de 46.875,00€;
5. No momento da outorga do contrato promessa de compra e venda, a Autora pagou ao Réu, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 10.000,00€;
6. Ficando acordado que o remanescente do preço, no valor total de 47.925,00€ (quarenta e sete mil, novecentos e vinte e cinco euros), seria pago no ato da celebração da escritura definitiva de compra e venda.
7. Da mesma forma, no referido contrato, ficou também acordado que a escritura pública seria realizada no prazo máximo de 24 meses a contar da assinatura deste.
8. E, ainda, que a marcação da escritura definitiva de compra e venda ficaria a cargo da Autora, que avisaria o Réu, com a antecedência mínima de 5 dias úteis, da data, hora e local da celebração da mesma.
9. As partes convencionaram a sujeição do contrato ao regime da execução especifica.
10. As assinaturas apostas no contrato foram reconhecidas por advogado.
11. No dia 26.04.2024, a Autora, por intermédio da sua mandatária, remeteu ao Réu uma carta registada com a informação da data, hora e local da outorga da escritura de compra e venda dos referidos prédios rústicos, bem como lhe solicitou a entrega de documentação necessária à celebração desta escritura.
12. A escritura de compra e venda dos referidos prédios ficou marcada para o dia 07.05.2024, pelas 15h30m, no Cartório Notarial da Dra. DD, sito na Rua 1;
13. No dia 02.05.2024, o Réu recepcionou esta missiva;
14. No dia 09.05.2024, o Réu respondeu a esta interpelação, com a indicação de que não poderia validar o conteúdo da mesma, por falta de procuração da mandatária com poderes especiais para o efeito.
15. A Autora remeteu nova carta dirigida ao Réu, com ratificação do conteúdo da missiva anterior e interpelou-o com a informação de remarcação da escritura para o dia 24.05.2024, pelas 14h30, no Cartório Notarial da Dra. DD, sito na Rua 1.
16. Esta segunda missiva foi entregue ao Réu.
17. No dia 24.05.2024, pelas 14h30m, a Autora compareceu no Cartório Notarial da Dra. DD, sito na Rua 1, local onde aguardou que o Réu também comparecesse, ou se fizesse representar, para a outorga definitiva do contrato de compra e venda dos já identificados prédios rústicos.
18. Tendo aguardado no local durante cerca de 45 minutos, e tendo comprovado que o Réu não compareceu, nem se fez representar no acto de outorga da escritura de compra e venda dos referidos prédios que o Réu prometeu vender.
19. A Autora procedeu a uma Notificação Judicial Avulsa, que correu termos com o nº de processo 888/24.0..., JL Cível, Juiz 1, no Tribunal Judicial da Comarca de Beja,
20. Desta forma, e para cumprimento da Notificação Judicial Avulsa, no dia 27.06.2024, a Agente de Execução deslocou-se à morada do Réu, de forma a efectivar a notificação, tendo logrado encontrar uma sua irmã.
21. Após várias diligências no terreno, a Agente de Execução logrou, com a colaboração da GNR, contactar directamente com o Réu, por chamada telefónica que aquela efectuou, facto este acompanhado e presenciado pelo comandante do posto da GNR de Cidade 1 e de outros agentes da mesma autoridade.
22. Nesse contacto, o Réu fez saber que não receberia a notificação, seguindo as instruções dadas pela sua advogada.
23. Nesse mesmo acto, o Réu foi interpelado telefonicamente pela Sra. Agente de Execução e perante agentes da GNR, que estava marcada para o dia 05.07.2024, pelas 11h, no Cartório Notarial da Dra. DD, sito na Rua 1, uma terceira data para a outorga da escritura definitiva de compra e venda dos referidos prédios rústicos, tendo sido informado e alertado para a necessidade da sua comparência para tal acto.
24. Ainda assim, no dia 01.07.2024, a mandatária da Autora remeteu nova missiva em carta registada com Aviso de Recepção, não reclamada, na qual se instava ao cumprimento do estabelecido do contrato promessa de compra e venda, dando-se novamente conhecimento da marcação da escritura para o dia 05.07.2024, com segunda data para 08.07.2024, pelas 15h30m, no Cartório Notarial da Dra. DD, não tendo o Réu comparecido nem se feito representar
25. Do mesmo modo, e para os mesmos efeitos de informação e interpelação admonitória, foi remetida, também na mesma data, missiva com igual teor, em carta registada simples. *
b- Factos não provados
Da discussão da causa não resultou provado que:
A) O progenitor e a irmã do ora R., CC e EE são arrendatários de prédios propriedade da A., que confrontam com o prédio do R..
B) A ora A, tendo conhecimento de que os familiares do R necessitavam manter o arrendamento por forma a garantirem o seu meio de subsistência, bem como o cumprimento das obrigações assumidas em candidaturas apresentadas junto de Institutos Públicos, levou o aqui R. a outorgar um contrato promessa de compra e venda dos prédios;
C) Sob a promessa de passar o arrendamento dos familiares do aqui R. para o prazo de 10 anos”.
7. Do mérito do recurso
1. Entende o apelante que os factos que não resultaram provados devem transitar para o elenco dos provados face ao depoimento do pai do Réu que no seu entender os confirma.
Se atentarmos na motivação da decisão de facto constante da sentença recorrida, o depoimento desta testemunha foi desvalorizado com a seguinte argumentação: “Com efeito apenas o pai do autor se referiu a tal factualidade num depoimento evidentemente parcial e interessado. Por outro lado, ainda que assim não fosse, sempre teria que se levar em atenção o n.º 1 do artigo 394º do Código Civil segundo o qual “É inadmissível a prova por testemunhas se tiver por objeto quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao conteúdo de documento autêntico ou dos documentos particulares mencionados nos artigos 373º a 379º, quer as convenções sejam anteriores à formação do documento ou contemporâneas, quer sejam posteriores”.
Admitir-se a prova testemunhal como meio de prova complementar de outro meio admissível, que constitua um princípio de prova. Ora, no caso dos autos, inexiste qualquer meio de prova que permita sequer inferir os factos em questão.”. Vejamos.
A lei processual admite que os ascendentes deponham como testemunhas nas causas dos ascendentes já que nenhuma limitação ocorre nesse sentido (cfr. artigos 495ºe 496º do CPC). Permite-lhes, sim, é recusarem-se a depor como tal (art.º 497º, nº1, a) do CPC).
Mas evidentemente que a valoração dos respectivos depoimentos não poderá deixar de ter em consideração o vínculo de parentesco em presença e o interesse que poderão ter no favorável desfecho da acção para os seus familiares.
No caso, apreciado o depoimento do pai do Réu não podemos deixar de acompanhar o juízo que foi feito pela 1ª instância. Os motivos que terão levado o Réu a celebrar o contrato promessa e que vêm expressos em tais factos, a míngua de qualquer outra prova que os pudesse demonstrar, não podem, só pelo depoimento do pai do Réu, dado o interesse que revelou na causa, serem dados como provados.
Por isso, a pretensão do apelante não tem como proceder.
Cuidemos agora de apurar se o facto vertido no ponto 10 dos factos provados deve passar a ter a redacção sugerida pelo apelante, ou seja, que: “As assinaturas apostas no contrato foram reconhecidas por advogado, através de Reconhecimento Simples”.
Analisando o documento que corporiza o contrato promessa, constata-se que ambas as assinaturas foram objecto de reconhecimento presencial por parte da Sra. Advogada, Dra. FF.
Assim , a menção pretendida pelo apelante não é correcta pois o que relevaria, a aplicar-se o nº3 do art.º 410º do Código Civil, é que o reconhecimento das assinaturas fosse presencial, como o foi.
Por isso, se indefere a alteração pretendida.
5.2. Da imputada nulidade do contrato promessa à luz do disposto no nº3 do art.º410ºdo Código Civil.
Da factualidade descrita resulta, em primeira linha, que a A., por um lado, e o R., por outro, celebraram um contrato promessa de compra e venda de determinados prédios rústicos de que este era dono, assumindo o mesmo a posição de promitente vendedor e a A. a posição de promitente compradora ( Cfr. artºs 410º, 874º e 875º do Código Civil).
Invocando o incumprimento do dito contrato-promessa, por banda do promitente vendedor visou a Autora a sua execução específica.
Evidentemente que se concluir ocorrer a nulidade do contrato não pode a pretensão da Autora proceder, já que tal configuraria a existência de uma excepção peremptória.
Vejamos então.
Dispõe o nº3 do art.º 410º do Código Civil o seguinte: No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial das assinaturas do promitente ou promitentes e a certificação, pela entidade que realiza aquele reconhecimento, da existência da respectiva licença de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Uma vez que o objecto mediato do contrato promessa em apreço são prédios rústicos e não edifícios, existentes ou projectados, é manifesto que as formalidades previstas naquela norma não se lhe aplicam.
Tais formalidades foram gizadas para os contratos promessa que tivessem por objecto transmissão ou a constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, visando essencialmente em vista a protecção do promitente comprador a par, evidentemente, da garantia de ponderação das partes e da precisão e proficiência das respectivas declarações negociais.
De todo o modo cumpre realçar que o reconhecimento presencial das assinaturas de ambos os outorgantes foi realizada.
Ora, do contrato promessa emerge como prestação devida a emissão de uma declaração negocial destinada a celebrar o contrato prometido i.e. as partes vincularam-se a uma verdadeira prestação de "facere".
Resulta claramente evidenciado que o Réu não cumpriu a obrigação a que estava adstrito - a de transmitir os ditos prédios para a Autora- recaindo sobre o mesmo Réu uma presunção de culpa nesse incumprimento ( art.º 799º, nº1 do Cód.Civil.).
Resultou provado que a Autora levou a cabo várias diligências no sentido de obter a comparência do Réu no cartório notarial da Dra. DD , o que é revelador de que a mora do mesmo Réu não representou a frustração objectiva do interesse da Autora e que esta tudo fez para que a obrigação dele fosse voluntariamente cumprida.
Como igualmente resultou provado persistiu o Réu na sua conduta inadimplente, posto que não compareceu em qualquer dessas datas no dito Cartório Notarial.
Os termos em que o contraente não faltoso, in casu a A., pode requerer a execução específica são os do artº 830º do Cód. Civil.
Não há quaisquer dúvidas que se mostram preenchidas as premissas da sua aplicabilidade uma vez que tal direito foi expressamente contemplado no clausulado do contrato.
De igual sorte é apodíctico que a tal não se opõe a natureza da obrigação assumida.
Temos assim por verificados os pressupostos do direito de execução específica por parte da Autora e, consequentemente, o seu pedido não podia deixar de proceder.
III. DECISÃO
Por todo o exposto se acorda em julgar a apelação improcedente e em manter a sentença recorrida.
Custas pelo apelante.
Évora, 7 de Maio de 2026
Maria João Sousa e Faro ( relatora)
Ricardo Miranda Peixoto
Ana Pessoa